상가 임대 사업을 하시는 사장님, 혹시 ‘간주임대료’ 때문에 골치 아프신가요? 월세 수익은 꼬박꼬박 챙기는데, 생전 처음 들어보는 간주임대료라는 세금 때문에 부가가치세 신고 기간만 되면 머리가 지끈거리시죠. 임대보증금에 대해서도 세금을 내야 한다는 사실, 처음엔 당황스럽고 억울한 마음마저 드셨을 겁니다. 혼자 끙끙 앓으며 홈택스와 씨름하고, 복잡한 회계프로그램 앞에서 한숨만 쉬고 계셨다면, 이제 그만 걱정하세요. 바로 그 답답함을 해결해 드리기 위해 이 글을 준비했습니다.
간주임대료 분개, 핵심 3줄 요약
- 간주임대료는 임대보증금에 대한 이자 수익을 임대료로 ‘간주’하여 부가가치세를 과세하는 제도입니다.
- 임대인이 부가세를 부담하는 경우, 과세기간 종료일에 차변에 ‘세금과공과’, 대변에 ‘부가세예수금’으로 회계처리하는 것이 핵심입니다.
- 부가가치세 신고 시 ‘부동산 임대 공급가액 명세서’를 반드시 작성해야 하며, 간주임대료는 과세표준의 ‘과세 기타’ 항목에 반영됩니다.
도대체 간주임대료가 뭔가요?
간주임대료란, 쉽게 말해 임대인이 임차인으로부터 받은 임대보증금을 은행에 예금했을 때 발생할 수 있는 이자 수익을 ‘임대료’로 간주하여 여기에 부가가치세를 부과하는 제도입니다. 월세만 받는 임대인과의 과세 형평성을 맞추기 위한 목적인데요. “실제로 받지도 않은 돈에 세금을 매기다니!”라고 생각하실 수 있지만, 세법에서는 보증금을 통해 얻는 잠재적 이익도 과세 대상으로 보고 있습니다. 이러한 간주임대료는 상가나 사무실 같은 사업용 부동산 임대에 적용되며, 주택 임대는 부가가치세가 면세되므로 해당하지 않습니다.
간주임대료의 공급시기는 부가가치세 예정신고 기간 또는 확정신고 기간의 종료일입니다. 따라서 각 과세기간의 마지막 날을 기준으로 회계처리를 진행해야 합니다. 법인사업자는 분기별로, 개인 일반과세자는 반기별로 신고 및 납부 의무가 있습니다.
간주임대료 계산, 생각보다 간단해요
간주임대료 계산은 정해진 공식에 따라 이루어집니다. 머리 아픈 계산이라고 지레 겁먹으실 필요 없습니다. 공식은 다음과 같습니다.
간주임대료 공급가액 = 임대보증금 × 정기예금 이자율 × (과세대상 기간의 일수 / 365)
여기서 ‘정기예금 이자율’은 기획재정부령으로 매년 고시되므로, 부가세 신고 시점의 이자율을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 임대보증금이 1억 원이고, 정기예금 이자율이 연 3.5%이며, 1기 확정신고(1월 1일~6월 30일, 181일)를 한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 간주임대료 공급가액은 약 1,735,616원이 되며, 일반과세자는 이 금액의 10%인 173,561원을 부가가치세로 납부해야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 임대보증금 | 100,000,000원 |
| 정기예금 이자율 | 3.5% (가정) |
| 과세기간 일수 | 181일 (1월 1일 ~ 6월 30일) |
| 간주임대료 (공급가액) | 1,735,616원 (1억 원 3.5% 181/365) |
| 납부할 부가세 | 173,561원 (1,735,616원 10%) |
가장 중요한 간주임대료 분개 방법
이제 가장 중요한 회계처리, 즉 ‘간주임대료 분개’에 대해 알아보겠습니다. 간주임대료의 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 물론 임대인과 임차인 간의 약정을 통해 임차인이 부담할 수도 있지만, 세금계산서 발급 의무가 없기 때문에 대부분 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
임대인이 부가세를 부담하는 경우
임대인이 간주임대료에 대한 부가세를 부담할 때, 회계처리는 매우 간단합니다. 실제로 현금이 오가는 거래가 아니기 때문에, 납부해야 할 부가세만큼만 비용으로 처리하면 됩니다. 사용하는 계정과목은 ‘세금과공과’와 ‘부가세예수금’입니다.
과세기간 종료일 (예: 6월 30일)에 다음과 같이 전표를 입력합니다.
- 차변: 세금과공과 173,561원
- 대변: 부가세예수금 173,561원
이렇게 처리하면 납부할 부가세(부가세예수금)가 부채로 잡히고, 동시에 해당 금액만큼 ‘세금과공과’라는 판매비와 관리비로 비용 처리가 가능해져 법인세나 소득세를 절감하는 효과를 볼 수 있습니다. 간주임대료 자체(공급가액)는 부가세 과세표준에는 포함되지만, 회계상 매출(수익)로 인식하지 않고 법인세나 소득세 신고 시 세무조정을 통해 총수입금액에 산입(익금산입)하는 것이 일반적입니다.
회계프로그램(더존 Smart A, 위하고) 전표 입력 팁
더존 Smart A나 위하고 같은 회계프로그램을 사용한다면 ‘매입매출전표입력’ 메뉴를 활용하는 것이 편리합니다. 전표 입력 방법은 다음과 같습니다.
- 날짜: 과세기간 종료일 (예: 6월 30일)을 입력합니다.
- 유형: ’14.건별’을 선택합니다. 간주임대료는 세금계산서 등 정규증빙 발급 대상이 아니기 때문입니다.
- 공급가액: 간주임대료 공급가액과 부가세를 합한 금액(공급대가)을 입력하면 자동으로 공급가액과 세액이 나뉩니다. 또는 공급가액과 세액을 각각 정확히 입력합니다.
- 분개: ‘혼합’으로 설정한 후, 하단 분개에서 차변 계정과목을 ‘상품매출’ 등 기본 설정된 수익 계정 대신 ‘세금과공과’로 수정하고, 금액은 부가세액으로 변경합니다. 대변은 ‘부가세예수금’으로 자동 처리됩니다.
이렇게 매입매출전표에 ‘건별’ 과세 매출로 입력하면 부가가치세 신고서의 ‘과세표준 및 매출세액’ 항목 중 ‘과세 – 기타(정규영수증 외 매출분)’ 란에 자동으로 반영되어 신고가 편리해집니다.
부가세 신고 및 세무조정 시 유의사항
간주임대료 분개와 전표 입력이 끝났다고 해서 모든 절차가 완료된 것은 아닙니다. 부가가치세 신고와 법인세 또는 소득세 신고 시 몇 가지 추가적인 사항을 챙겨야 합니다.
부동산 임대 공급가액 명세서 제출은 필수
부동산 임대소득이 있는 일반과세자는 부가가치세 신고 시 ‘부동산 임대 공급가액 명세서’를 반드시 첨부해야 합니다. 이 서식에 임차인 정보, 임대차 계약 내용(보증금, 월세), 임대 기간 등을 상세히 기재하면 간주임대료가 자동으로 계산됩니다. 홈택스를 통해 직접 신고하거나, 더존 Smart A, 위하고 등의 회계프로그램에서 해당 서식을 작성하여 전자신고 파일에 포함할 수 있습니다. 만약 이 서류를 제출하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 잊지 말고 챙겨야 합니다.
법인세·소득세 신고 시 세무조정
회계상으로는 간주임대료 부가세액만 비용(세금과공과)으로 처리했지만, 세법에서는 간주임대료 공급가액 자체를 법인의 익금 또는 개인의 총수입금액으로 봅니다. 따라서 결산이 끝난 후 법인세나 종합소득세 신고 시 ‘수입금액 조정 명세서’ 등을 통해 간주임대료 공급가액을 수입금액에 가산하는 세무조정(익금산입) 과정이 필요합니다.
특히 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인이 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 등 특정 요건에 해당하면, 부가가치세법상 간주임대료와 별개로 법인세법상 간주임대료(간주익금)를 계산하여 익금에 산입해야 할 수도 있어 주의가 필요합니다. 이러한 세무조정은 다소 복잡할 수 있으므로 세무 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 절세 전략이 될 수 있습니다.
간주임대료 분개는 처음에는 낯설고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 핵심 원리를 이해하면 어렵지 않습니다. 오늘 알려드린 3가지 핵심 사항, 즉 간주임대료의 개념, 부가세 부담 시 ‘세금과공과’ 계정을 사용한 분개 방법, 그리고 ‘부동산 임대 공급가액 명세서’ 작성의 중요성만 기억하신다면 앞으로의 부가세 신고는 훨씬 수월해질 것입니다. 꾸준한 관심과 정확한 회계처리를 통해 불필요한 가산세를 피하고 안정적인 현금흐름을 만들어나가시길 바랍니다.
